Vastgoedmanager moet specialistisch werk bij experts neerleggen
Met 42 jaar in het vak, kent de vastgoedwereld weinig geheimen meer voor Ruud Bouma. In zijn huidige rol is Bouma verantwoordelijk voor de operationele processen bij Colliers International Asset Services. We vroegen hem het hemd van het lijf over wat hij ziet gebeuren in de vastgoedmarkt en over de veranderde rol van de vastgoedmanager.
Nederland is nog altijd in trek bij vastgoedinvesteerders. Wat zijn volgens u de redenen hiervoor?
‘Nederlands vastgoed is relatief goedkoop, vooral als je het vergelijkt met vierkante meterprijzen in bijvoorbeeld Londen of Parijs. Waar het uiteindelijk om gaat is rendement, en daar scoort Nederlands vastgoed over het algemeen goed. Tel daarbij op dat Nederland een stabiel economisch en sociaal klimaat kent, en je snapt waarom investeerders geïnteresseerd zijn in Nederlands vastgoed binnen hun portefeuille.’
Waarom ligt de focus voor veel buitenlandse investeerders op de triple A-locaties?
‘Onder buitenlandse beleggers is vaak weinig bekend over Nederland, als klein land. Steden als Amsterdam, Den Haag en Rotterdam roepen wél herkenning op en zijn daarom interessant. Een gebouw in Leiden of Veghel is vaak bij voorbaat al kansloos. Onterecht, want een gebouw in Veghel kan zomaar beter renderen. Vergeet ook niet dat veel buitenlandse investeerders kopen met vreemd vermogen, of eigen vermogen uit pensioen- of spaarfondsen. Daar zit terecht een enorm verantwoordingsproces aan vast. Vaak gaat men er toch van uit dat het risicoprofiel bij vastgoed binnen grotere steden lager is.’
Het aanbod in de grote steden loopt flink terug, zeker op de kantorenmarkt.* Hoe reageren investeerders hierop?
‘Het echte A-vastgoed op A-locaties is wel zo’n beetje verkocht. Er wordt dus gekeken naar een segment net daaronder. Dat voldoet waarschijnlijk nog niet aan de wensen, maar kan met de nodige aanpassingen op het niveau komen dat aansluit bij de vraag van de hedendaagse gebruiker. Daarmee neemt de verhuurbaarheid en dus het rendement weer toe. Dat is het spelletje dat nu veel gespeeld wordt. Locatie speelt daarin overigens nog steeds de belangrijkste rol. Een gebouw op de verkeerde plek kun je opwaarderen tot je een ons weegt, maar blijft lastig verhuurbaar.’
*Krapte op de kantorenmarkt in Amsterdam
PropertyNL Research registreerde in de eerste 4 maanden van 2018 een opname van 53.500 m² in Amsterdam (huur en koop voor eigen gebruik). Dit wijst er sterk op dat de dalende trend van 2017 wordt voortgezet. Toen daalde de opname in de gemeente Amsterdam van 477.000 m² in 2016 naar 406.000 m² in 2017. De dalende opnamecijfers zijn niet te wijten aan een dalende vraag. Integendeel: de vraag naar vastgoed op A-locaties in Amsterdam is groter dan ooit. Het beperkte aanbod maakt dat bedrijven moeite hebben om de juiste huisvesting te vinden. Met name op de Zuidas, een van de meest gewilde kantorenlocaties in Amsterdam, is de krapte het meest zichtbaar.
Bron: PropertyNL Research
Hoe belangrijk is inzicht in de technische staat bij de aankoop van een gebouwen?
‘Voor korte termijn investeerders is de techniek vaak ondergeschikt in een aankoopbeslissing. Vaak hebben zij plannen om het gebouw te transformeren of te renoveren en vervolgens te verkopen. Dan maakt het niet zoveel uit of de koelinstallatie of brandmeldinstallatie vervangen moet worden: die gaat er toch uit. Lange termijn beleggers daarentegen, zijn vaak meer geïnteresseerd in de technische aspecten. Zodat ze er rekening mee kunnen houden in de prijsstelling en weten wat er de komende 10 jaar aan onderhoud komt.’
Hoe ziet u de toekomst van de vastgoedmanager?
‘Ik zie in de praktijk vaak dat onze opdrachtgevers de vastgoedmanager zien als allesomvattende dienstverlener. Ze leggen de zorg voor techniek, commercie en financiën als een totaalpakket bij ons neer. Dat is prima, dat doen we graag. Je ziet wel dat met name de technische omgeving zo complex wordt, dat je je af moet vragen of een vastgoedmanager voor een complex gebouw zomaar een uitgebreide 10-jarenbegroting kan maken. Ik vind dat we ons als vastgoedmanager meer moeten toeleggen op het managen, en op inkoop en beoordeling van specialistische expertise. Hiermee kan zowel voor belegger als vastgoedmanager een kwaliteitsslag worden gemaakt. Ik zie hier een omslagpunt, waar de markt echt kan groeien.’
Wat kunnen we voor u doen?
Ontvang vrijblijvend informatie over onze diensten
Vraag nu informatie aan
