Doorbraak op de herfinancieringsmarkt
Unifore doet de voorwas voor Morgan Stanley Bank
In oktober vorig jaar sloot het in vastgoedfinanciering en assetmanagement gespecialiseerde vastgoedbedrijf Unifore een bijzondere samenwerking met de Amerikaanse zakenbank Morgan Stanley. ‘Morgan Stanley wil zijn marktaandeel op de Nederlandse vastgoedmarkt uitbreiden en vroeg ons om als hun arrangeur voor financieringsdeals op te treden’, legt partner Chester de Koste uit in zijn kantoor in Amsterdam-Zuidoost. ‘Sindsdien benaderen we leningnemers om te zien of die matchen met het profiel waar Morgan Stanley naar op zoek is. Ook zoeken we vastgoedobjecten met een voldoende stabiele kasstroom om de kans op default te verkleinen.
‘Dat laatste is belangrijk. Amerikaanse financiers besteden veel aandacht aan de due diligence, misschien wel meer dan Europese financiers. Ze verwachten dan ook van ons dat we alle opbrengstrisico’s gedurende de looptijd kunnen benoemen. Daarom is de technische due diligence een vast onderdeel van ons due diligencetraject voor financieringsdeals.’
’Wij vragen de ondernemer om per object een onderhoudsplan voor de lange termijn op te stellen als onderdeel van het businessplan. Daarmee proberen we technische tegenvallers uit te sluiten. Het is belangrijk zoveel mogelijk te weten, zoals hoeveel er moet worden geïnvesteerd voor een probleemloze exploitatie gedurende de looptijd van de lening. Zulke informatie kan van doorslaggevend belang zijn bij de uiteindelijke beslissing of de deal doorgaat of niet. Voor dit deel van ons voorbereidende werk trekken we graag met SGS Search op. Ze hebben de knowhow, de reputatie en het internationale netwerk om onze propositie te versterken. Zeker wat de samenwerking met Morgan Stanley betreft.’
Trend
De samenwerking tussen Unifore en Morgan Stanley markeert een trend op de Nederlandse markt voor vastgoedfinanciering. Grote en gerenommeerde financiële partijen als Morgan Stanley en PGIM, maar ook kleinere gespecialiseerde fondsen, betreden de Nederlandse markt van herfinanciering van vastgoed. Ze mikken vooral op kantoorgebouwen in het segment boven 15 à 20 miljoen euro. Doordat de Europese banken zich terugtrekken uit deze niche, biedt het ze een aantrekkelijke kans om hun marktaandeel te vergroten. In hun kielzog volgen steeds meer niet-Europese partijen. De Koste: ‘Voor de kredietcrisis opereerden banken als een one stop shop waar je voor alle kredietvormen terecht kon. Maar sinds de invoering van nieuwe regelgeving hebben ze meer focus aangebracht in hun kredietverlening. Zo heeft onder meer het Basel IV-akkoord ertoe geleid dat banken hun leverage aanpassen en de risico’s die ze aangaan beter zichtbaar maken. Buitenlandse vastgoedfinanciers grijpen nu hun kans. Afgaande op het huidige volume schatten we dat de komende jaren alleen al van Amerikaanse financiers miljarden aan herfinancieringskapitaal voor vastgoed beschikbaar komt.’
Ondanks dat volume geeft een bank als Morgan Stanley er de voorkeur aan geen eigen vestiging in Nederland op te zetten. Om toegang te krijgen tot Nederlandse netwerken en specifieke kennis van de lokale omstandigheden willen ze samenwerken met een lokaal platform. De Koste: ‘Zo kwamen wij in beeld bij Morgan Stanley. Voor hen zijn we een mooi verlengstuk van hun Londense operatie. De financieringskant van ons bedrijf is sterk in alle vormen van dienstverlening op het gebied van structured real estate finance, de equity-poot is specialist in asset en recovery management. Daar komt bij dat veel van onze partners een achtergrond hebben in internationaal bankieren, en daardoor de mores van een partij als Morgan Stanley kennen en ermee om kunnen gaan.’
De toegevoegde waarde van technische due diligence
Met de komst van meer buitenlandse partijen op de markt voor herfinanciering, veranderen ook de eisen die aan het voorwerk van een deal worden gesteld. Met name het due diligence aspect krijgt dus meer aandacht. Steeds meer professionele partijen willen vooraf zeker weten hoeveel ze gedurende de looptijd moeten reserveren voor bijvoorbeeld technisch onderhoud, een wettelijk verplichte labelsprong of vervangingskosten. Dat is ook de reden dat Unifore samenwerking zocht met de technische due diligencedeskundigen van SGS Search. De partnerrelatie was overigens al eerder tot stand gekomen.
'Dankzij een technische due diligence kunnen we een belangrijke risicogroep uitsluiten.'
Steven Traast, director Built Environment van SGS Search, herinnert zich: ‘Wij zijn voor het eerst door Unifore ingeschakeld om de technische due diligence te doen van een deel van de IVG-portefeuille. Chester en zijn collega’s traden bij de aankoop ervan op als acquisitie-adviseur namens een Amerikaanse partij, H.I.G. Bayside Capital. We hebben toen zes kantoorgebouwen en een winkelcentrum geïnspecteerd, in totaal 55.000 vierkante meter. Voor elk object hebben we op basis van onze bevindingen een lange termijn onderhoudsplanning gemaakt. Dat bood Unifore voldoende houvast om een businessplan op te stellen dat de investeerders ten slotte over de streep trok.’ Die samenwerking beviel zo goed dat SGS Search nu door Unifore als partner wordt ingeschakeld voor de technische nulmeting bij deals die ze doen, en ook bij herfinancieringsvoorstellen door Morgan Stanley. De Koste: ‘Het is voor ons een belangrijke asset. Ons uitgangspunt is relatief simpel: zowel de kredietverlener als de leningnemer wil tot aan de geplande exit op alle onderdelen van de deal weten waar hij aan toe is. Als niet onderkend en voorzien is dat het dak slecht is en tussentijds vervangen moet worden, dan haalt dat je rendement onderuit. Als het gebouw niet optimaal functioneert, worden huurders ontevreden en vertaalt zich dat in lagere opbrengsten. Dankzij een technische due diligence kunnen we een belangrijke risicogroep uitsluiten.’
Nieuw marktsegment
De Koste schat in dat de nauwe samenwerking met een technische due diligence-specialist nog vrij uitzonderlijk is op de (her)financieringsmarkt van Nederlands vastgoed. ‘Het is nog steeds niet gebruikelijk. Dat verbaast me, want dit samenwerkingsverband levert beide partijen veel op.’ ‘In de voorstellen, die wij aan de Londense bankiers van Morgan Stanley voorleggen om hun uiteindelijke assessment op te baseren, kunnen we met de hand op ons hart garanderen dat technische tegenvallers in onze voorstellen vrijwel zijn uitgesloten. We gaan daarbij grotendeels af op het oordeel van SGS Search. In dit deel van het voorbereidingstraject van een financieringsdeal zijn zij leidend en wij volgend. SGS Search boort op zijn beurt een heel nieuw marktsegment aan. De technische due diligence is gebruikelijk bij aan- en verkooptransacties, maar bij het herfinancieren van vastgoed is het nog uitzonderlijk. Terwijl daarmee toch ook veel rendementswinst valt te behalen.’
Wat kunnen we voor u doen?
Ontvang vrijblijvend informatie over onze diensten
Vraag nu informatie aan
