Uni-Invest: Megadeal
SGS Search Ingenieursbureau begeleidde met technische en milieukundige due diligence naast de verkoop van de High Tech Campus Eindhoven, ook belangrijke vastgoedtransacties van Emroy Orange. En de volledige Uni-Invest portefeuille, een uniek project.
Met name de verkoop van de kantoren van Uni-Invest trok de aandacht. Enerzijds door de omvang van de portefeuille, met 205 kantoorgebouwen de grootste vastgoedtransactie van het jaar. Anderzijds door het feit dat deze portefeuille werd gekocht door Amerikaanse en Engelse investeerders, Patron Capital Partners en TPG Capital. De kantoren werden met een korting van veertig procent onder de laatste taxatiewaarde van een jaar eerder verkocht. Die gebouwen, ooit getaxeerd op 1,2 miljard euro waarde, gingen uiteindelijk voor 600 miljoen naar de nieuwe eigenaar. Steven Traast: ‘Er zat een heel grote afwaardering op, die ook verband hield met een vrij hoog leegstandspercentage. Omdat de huurprijs gekoppeld is aan de waarde op papier, is die huurprijs nu een stuk lager waardoor de leegstand is teruggedrongen.’
Ruim 200 gebouwen
Voor SGS Search was dit een grote opdracht. Negentig procent van de 205 gebouwen is ouder dan twintig jaar. Dat maakt zowel een gedegen bouwtechnische en installatietechnische inspectie als een onderzoek op asbest, brandveiligheid en bodem noodzakelijk. Er werd een dataroom ingericht en zes weken later was de rapportage gereed. In die periode onderzocht SGS Search de ruim 200 gebouwen, verspreid over heel Nederland. Op basis van een nauwkeurige beoordeling van alle stukken in de dataroom bezochten inspectieteams van het ingenieursbureau het overgrote deel van de gebouwen. Met die rapportage in de hand konden de vastgoedinvesteerders een gefundeerd bod doen op deze veelbesproken vastgoedportefeuille.
Zoektocht naar de feiten
De derde grote transactie dat jaar betrof de aankoop door Emroy van 120.000 vierkante meters verdeeld over 23 panden: kantoren, productiehallen en winkels. Van Kerkrade tot Hoorn, verspreid over heel Nederland. Vastgoedbelegger Edwin van Emmerik, directeur van Emroy Holding, benaderde SGS Search in zijn zoektocht naar de feiten. Om een definitieve keuze te maken én om de beste prijs te krijgen. Ook hij liet bouw- en milieutechnische onderzoeken uitvoeren. In negentig procent van deze portefeuille bleek het totale spectrum van metingen nodig. Een bouwtechnisch onderzoek is standaard. Daarnaast werden asbestinventarisaties uitgevoerd bij alle panden gebouwd vóór 1994 en werd onderzoek naar de bodemkwaliteit gedaan waar dat nodig bleek. Naast deze standaardmetingen wilde Emroy inzicht in de kosten om in de toekomst minimaal energielabel C of hoger te krijgen voor de panden. Dat laatste wordt steeds belangrijker. Sommige huurders stellen het al als voorwaarde.
