Kunt u het nog volgen? Wat waar en niet waar is over asbest? Asbest mocht nooit eerder op zoveel onverdeelde publieke aandacht rekenen als dit jaar. Ondertussen zijn in hetzelfde jaar vele regels en normen voor het werken met asbest eenduidiger gemaakt. De asbestketen zet grote stappen in haar ontwikkeling, maar voor het publiek blijven ze relatief onzichtbaar. Feiten en fictie rondom asbest blijken soms lastig van elkaar te scheiden. In dit artikel nemen we een aantal asbestthema’s onder de loep.

Fictie: woningcorportaties zwijgen liever over de aanwezigheid van asbest

Vastgoedeigenaren zijn verplicht hun huurders op de hoogte te stellen van de aanwezigheid van asbest in het gebouw. Veel woningcorporaties doen dit ook, tegelijk is voor een deel van hen nog zeker werk aan de winkel. Hoe pakken zij dit aan?

Peter Weppner, directieadviseur Vastgoed en Technisch Beheer bij de Alliantie, vertelt dat zijn woningcorporatie de bewoners uitvoerig informeert over asbest. Er ligt veel communicatiemateriaal klaar, zowel voor de dagelijkse omgang met asbest, als voor incidenten. Weppner constateert dat dit een goede basis is, maar dat er afspraken met gemeenten en andere instanties nodig zijn: ‘Externe partijen communiceren vaak anders bij asbest dan wij doen. Als bijvoorbeeld een gemeente de leiding overneemt bij een incident en zelf communiceert met de huurders, dan ben je als vastgoedeigenaar de regie kwijt.’ Juist dat levert soms tegenstrijdige boodschappen op.

Communicatie staat gelukkig wel op het prioriteitenlijstje van de asbestketen. ‘Conclusie tijdens het Nationale AsbestFeitenDebat in juni was dat communicatie richting huurders een taak is van vastgoedeigenaren. Daarnaast helpt een algemene (overheids)campagne voor de inwoners van Nederland over asbest’, legt Peter Weppner uit. ‘Wat vastgoedeigenaren en overheden moeten doen is afstemmen wie wanneer communiceert. Hoe ga je om met communicatie bij acuut gevaar?’ Een mooie kans nog voor de asbestketen.

Feit: de risico’s van asbest voor vastgoedeigenaren gaan verder dan gezondheid

De gezondheidsrisico’s van asbest hebben de volledige aandacht in de publieke opinie. Toch zijn er een aantal risico’s waar we relatief weinig over horen, maar die voor bijvoorbeeld vastgoedeigenaren en aannemers in de dagelijkse praktijk minstens zo belangrijk zijn om te beheersen. Denk aan de impact van een asbestvondst op de planning van een renovatie of de aansprakelijkheid bij verkoop en verhuur. Zo vertegenwoordigt advocatenkantoor Boekel De Nerée regelmatig gebouweigenaren als het gaat om juridische aansprakelijkheid. Sonja van der Kamp, partner bij het kantoor, constateerde tijdens het Nationale AsbestFeitenCongres in 2011 al een toename van het aantal asbestzaken. ‘De wet geeft als hoofdregel dat een verhuurder die bij het aangaan van de huurovereenkomst al wist dat er asbest

in het object aanwezig was, aansprakelijk is voor de schade van de huurder’, legt Van der Kamp uit. ‘Dat geldt ook indien de eigenaar het toen “hoorde” te weten. Wanneer daar sprake van is, dat is nog niet goed uitgekristalliseerd in de rechtspraak.’

Feit: communicatie over de feiten gaat over het wat, niet over het hoe

Dat de aanwezigheid van asbest impact heeft op zoveel verschillende zaken, maakt open en helder communiceren tot een prioriteit. Consistent, getoetst aan de wettelijke normen en gebaseerd op

de feiten. Een hele uitdaging voor de opdrachtgever, merkt ook Michel Baars,bedrijfsdirecteur van Search Ingenieursbureau: ‘Opdrachtgevers gaan vaak af op de operationele en gedetailleerde

adviezen die zij van betrokken ketenpartners krijgen. Verschillende partijen met elk een eigen specialiteit en mening. Dat maakt het vaak lastig om een duidelijke lijn vast te houden. Als je goed wilt  communiceren is het van belang om overzicht te hebben over het gehele proces. Het gaat dus om de strategie en veel minder over de operatie, de detailinformatie.’

Een voorbeeld? Een inventarisatiebureau kan uitleggen dat ze een x-aantal kleef-en luchtmonsters moet nemen volgens de NEN 2991. Waar het eigenlijk om gaat is dat de risicobeoordeling die je doet gedegen is. Dat is de feitelijke informatie die een opdrachtgever nodig heeft om intern en extern informatie te kunnen delen. ‘Als een vastgoedeigenaar die vertaalslag kan (laten) maken, dan kom je verder.  
Communicatie over de feiten gaat over wat je doet, niet om hoe je dat precies doet’, besluit Baars. 

In de publicatie ‘wat zijn uw werkelijke risico’s’ meer over juridische aansprakelijkheid en asbest. Opvraagbaar via hans.de.jong@searchbv.nl.

Vanaf eind november op het kennisplatform asbest: Een interviewserie met gemeenten, woningcorporaties en saneerders over asbest. Centraal staan de vragen uit de Nationale AsbestEnquête.